адвокат
Современная Россия, несмотря ни на какие перманентные и многочисленные кризисы, переживает строительный бум. При этом значительная часть населения страны далеко не удовлетворена теми типовыми жилыми помещениями, которые предлагаются на первичном и вторичном рынках жилья. Разница между спросом и предложением жилья и сопутствующих коммунальных услуг наблюдается как в уровне эстетики, так и в уровне качества. В первом случае новосел производит перепланировку приобретенного помещения. Здесь, как правило, вопросов не возникает: если разрешение на осуществление перепланировки жилого помещения в органе муниципальной власти получено, то квартира законным образом перепланируется, если же такие работы ведутся без соответствующего разрешения, то в случае выявления факта самовольной перепланировки правонарушитель привлекается к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195‑ФЗ (в ред. от 07.05.2009, далее – КоАП РФ).
Сложнее дело обстоит тогда, когда с вопросами расположения стен и арок в квартире проблем нет, но есть проблемы с услугами, сопровождающими такой вид частной собственности, как жилая квартира. Речь пойдет о коммунальных услугах. Не секрет, что представители среднего класса, не говоря уже о наших согражданах из числа менее обеспеченных категорий, ощутимую долю семейного бюджета вынуждены тратить на оплату коммунальных услуг. Среди коммунальных услуг наибольшим бременем ложатся услуги по отоплению жилых помещений. Стоимость центрального отопления во многих субъектах Российской Федерации настолько велика, что зачастую собственникам жилых помещений экономически выгоднее демонтировать систему стояков и радиаторов, заменив их на отопление газом или электричеством.
На первый взгляд, ничего особенного: технически заменить систему центрального отопления локальной не сложнее, чем переместить внутренние стены и совместить санузел. Но это только на первый взгляд. Ставшая в последние годы массовой практика подобных отказов граждан от услуг центрального отопления выявила множество подводных камней и течений.
Во-первых, демонтаж центрального отопления экономически выгоден собственнику жилого помещения, но чрезвычайно убыточен из‑за угрозы массовости распространения для теплосбытовых организаций. Подобные организации, в большинстве населенных пунктов по естественным причинам являющиеся монополистами в своей отрасли, активно сопротивляются таким модернизациям квартир. Это сопротивление овеществляется в форме заявлений в региональные жилищные инспекции, являющиеся органами федеральной власти на местах, уполномоченными привлекать граждан к административной ответственности за совершение правонарушений, предусмотренных ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ (порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению).
К указанным выше субъектам административных правоотношений (собственник жилого помещения, теплосбытовая организация и региональная жилищная инспекция) присоединяется орган местного самоуправления (префектура, мэрия и т. п.), на территории которого находится жилое помещение, где демонтируется система центрального отопления. Именно в ведении органов местного самоуправления находится выдача разрешений на перепланировку жилых помещений, а демонтаж системы центрального отопления зачастую вносится в технические проекты по перепланировке помещений.
Взаимоотношения субъектов указанных четырех категорий осложняются следующими факторами:
– низкой правовой грамотностью населения, в своей массе полагающего, что раз радиаторы и трубы стояков находятся в их квартирах, то они являются их личной частной собственностью;
– низким уровнем квалификации муниципальных служащих, в ведении которых находятся вопросы разрешительной процедуры по поводу реконструкции оборудования жилых помещений;
– отсутствием согласованности действий между органами местного самоуправления, жилищными инспекциями и юридическими департаментами (отделами) теплосбытовых организаций, что ведет к отсутствию консенсуса по рассматриваемому вопросу.
Совокупное влияние обозначенных выше факторов на практике приводит к возникновению таких типовых ситуаций, при которых собственник жилого помещения, получив разрешение на демонтаж системы отопления в уполномоченном органе местного самоуправления, по окончании строительно-ремонтных работ привлекается по заявлению теплосбытовой организации к административной ответственности государственными жилищными инспекторами. Ниже будут рассмотрены правовые аспекты обозначенной проблемы, ознакомление с которыми позволит грамотно оформить все необходимые документы на стадии получения разрешения на демонтаж системы отопления жилого помещения, а также защитить себя или своего клиента в административном органе или суде при привлечении к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ.
Первое. Необходимо учитывать, что демонтаж и замена альтернативной системы центрального отопления не охватывается понятиями переустройства и перепланировки жилого помещения, фигурирующими в гл. 4 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188‑ФЗ (в ред. от 23.07.2008, далее – ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующую внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Термины «переустройство» и «перепланировка» являются видовыми и охватываются общим родовым понятием «переоборудование» (см., например, п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170)).
Порядок оформления разрешения на переустройство и перепланировку (т. е. на оба вида переоборудования) жилого помещения регламентирован гл. 4 ЖК РФ. Однако если получить разрешение органа местного самоуправления, основываясь только на нормах гл. 4 ЖК РФ, то оно не будет являться законным по следующим причинам.
Согласно п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Следовательно, система внутридомового отопления является общим имуществом всех собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома.
Демонтаж системы отопления ведет к уменьшению размера такой общей собственности. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Поэтому применимый к демонтажу системы центрального отопления квартиры юридический термин – «реконструкция». Отсюда вытекает второе замечание.
Второе. Реконструкция системы отопления (ее демонтаж) возможна только с согласия всех собственников помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Третье. Согласие на реконструкцию должны дать именно собственники помещений. Собственниками являются лица, указанные в качестве таковых в свидетельствах о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости. В случае если в многоквартирном доме имеются неприватизированные жилые помещения, то их собственником является местный комитет имущества (муниципального или государственного).
Четвертое. Согласие на реконструкцию должны дать все собственники. Это выражается в том, что:
1) разрешения должны быть получены от собственников всех без исключения помещений в многоквартирном доме;
2) если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в общей долевой собственности, то разрешение должно быть получено от каждого из собственников долей;
3) если в многоквартирном доме имеются помещения, находящиеся в общей совместной собственности, то разрешение должно быть получено от каждого из собственников долей. В общей совместной собственности, кроме прочих случаев, находится все имущество супругов, нажитое во время брака (ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации от 29.12.1995 № 223‑ФЗ). Поэтому, если в многоквартирном жилом доме имеются помещения, приобретенные супругами в период официально зарегистрированного брака, разрешение на осуществление реконструкции должно быть получено от каждого из них вне зависимости от того, внесен ли второй супруг в свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.
Пятое. Технический проект реконструкции системы отопления должен, кроме прочего, обеспечивать сохранение теплового баланса дома. Тепловой баланс измеряется в джоулях (Дж).
Шестое. Так как в настоящее время ЖК РФ не содержит отдельных норм, регламентирующих юридическую процедуру получения разрешения на реконструкцию общей собственности жилого дома, то такое разрешение необходимо оформлять, используя аналогию закона, а именно руководствуясь гл. 4 ЖК РФ.
Если же сложилась ситуация, описанная выше как типовая, – разрешение в уполномоченном органе местного самоуправления получено, но оно выдано с нарушением закона, система отопления уже демонтирована, и собственник жилого помещения привлекается к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.21 КоАП РФ – строить позицию защиты следует следующим образом.
Наличие действующего на момент демонтажа системы центрального отопления разрешительного документа, полученного в органе местного самоуправления, дает неоспоримые основания полагать, что действия собственника жилого помещения являются добросовестными. Добросовестность выражается в том, что в целях соблюдения действующего законодательства собственник жилого помещения обратился в орган муниципальной власти с просьбой согласовать действия по переоборудованию принадлежащих ему помещений. Процедура согласования до начала осуществления реконструкции пройдена полностью, требуемое законодательством решение органа местного самоуправления получено. Дальнейшие действия осуществлялись собственником жилого помещения в строгом соответствии с полученным от специализированного органа публичной власти разрешением.
Согласно ч. 1 ст. 2.2 КоАП РФ административное правонарушение признается совершенным умышленно, если лицо, его совершившее, сознавало противоправный характер своего действия (бездействия), предвидело его вредные последствия и желало наступления таких последствий или сознательно их допускало либо относилось к ним безразлично.
Если собственник жилого помещения получил в органе местного самоуправления разрешительный документ, то имеются основания утверждать, что он произвел демонтаж системы отопления, действуя добросовестно, при этом не желал наступления в результате своих действий каких‑либо вредных последствий.
Согласно ч. 2 ст. 2.2 КоАП РФ административное правонарушение признается совершенным по неосторожности, если лицо, его совершившее, предвидело возможность наступления вредных последствий своего действия (бездействия), но без достаточных к тому оснований самонадеянно рассчитывало на предотвращение таких последствий, либо не предвидело возможности наступления таких последствий, хотя должно было и могло их предвидеть.
Если собственник жилого помещения получил в органе местного самоуправления разрешительный документ, то имеются основания утверждать, что он, действуя добросовестно, не предвидел и не обязан был предвидеть наступления в результате своих действий каких‑либо вредных последствий. Таким образом, вины в форме умысла либо неосторожности в действиях собственника жилого помещения не содержится.
Согласно ч. 1 ст. 2.1 КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность. Так как виновность собственника жилого помещения при описанных обстоятельствах отсутствует, вменяемое деяние не содержит обязательных признаков административного правонарушения, следовательно, лицо не может быть привлечено к административной ответственности.
В приложении (стр. 60) приведен образец жалобы на решение административного органа о привлечении гражданина к административной ответственности. | 
