адвокат
Под установленным ст. 20 Жилищного кодекса РФ государственным контролем за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме следует понимать контроль за исполнением Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила содержания). Указанный контроль осуществляется в условиях изменения федеральным жилищным законодательством роли и места собственников помещений и привлекаемых ими управляющих и подрядных организаций, что исключает возможность использования старых подходов к оценке их обязательств и привлечению виновных лиц к административной ответственности. Складывающаяся правоприменительная и судебная практика в ряде случаев не учитывает изменения жилищного законодательства. Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (см. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491). Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется органами государственной жилищной инспекции. На сайте нашей компании специалисты вам помогут купить диплом института на оригинальном бланке ГОЗНАК.
Отношения с управляющей организацией – это договорные отношения по техническому обслуживанию и ремонту. Согласно ст. 22 ГК РФ и ст. 4 Закона о защите прав потребителей качество услуги должно соответствовать условиям, установленным договорами, законами, стандартами. Управляющая организация обязана производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, сохранность жилищного фонда В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Таким образом, управляющая организация является ответственным лицом за содержание, ремонт указанного дома, а также за соответствие его технического состояния действующим требованиям законодательства и, следовательно, субъектом ответственности по названной статье.
Вместе с тем далеко не все управляющие организации добросовестно исполняют свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг. Как поступить в данной ситуации? Как вариант можно предложить жильцам подать иск в суд об обязании управляющей организации выполнить то или иное обязательство по договору (произвести капитальный ремонт, подчинить протекающую кровлю и т. д.).
Однако, чтобы заставить управляющие организации выполнять свои обязанности добросовестно, имеется довольно радикальное средство.
Это обращение гражданина (группы граждан) в ГОСУДАРСТВЕННУЮ ЖИЛИЩНУЮ ИНСПЕКЦИЮ с жалобой, в которой содержится просьба о проведении проверки состояния жилого дома и привлечении управляющей организации к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ). В соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений влечет наложение административного штрафа. Жалоба послужит основанием для проведения проверки Государственной жилищной инспекцией фактов, изложенных в жалобе. Указанные обстоятельства послужат основанием для составления инспекцией протокола об административном правонарушении и вынесения постановления о привлечении управляющей организации к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 Кодекса, в виде взыскания штрафа в сумме от 40 000 до 50 000 руб. с управляющей компании по содержанию жилого дома за ненадлежащее исполнение ею своих обязанностей, выразившееся, например:
–в не обеспечении удаления сосулек с фасада здания;
–в не устранении неисправностей инженерных систем и оборудования, вызывавших увлажнение подвального перекрытия и подтопление подвальных помещений;
–в не проведении дератизации, дезинфекции и дезинсекции подвальных помещений;
–в не устранении нарушений креплений защитных ограждений у оконных проемов на межэтажных площадках лестничных маршей, не восстановлении разрушенной тепловой изоляции центрального отопления и водоснабжения.
Органы государственной жилищной инспекции вправе проводить инспекционные проверки. В случае выявления нарушений в ходе проверок виновным выдаются предписания об устранении таких нарушений. Согласно ст. 23.55
КоАП РФ органами государственной жилищной инспекции рассматриваются дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 7.21–7.23
КоАП РФ. К их числу относятся нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение в области обеспечения населения коммунальными услугами.
Ответственность в рамках комментируемой статьи наступает при выявлении фактов нарушения требований разрешительного порядка переустройства, стандартов качества строительных и иных услуг, при установлении низкого качества работ и при наступлении отрицательных последствий переустройства, существенно ухудшающих условия использования жилого помещения.
Ключевым элементом при составлении жалобы должен стать правовой акт Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила). На основании поступившей жалобы должностные лица Инспекции обязаны провести проверку фактических данных, изложенных в жалобе, и принять одно из двух решений: либо отказать в удовлетворении жалобы либо удовлетворить ее. Полагаю, что данное обращение с жалобой будет эффективным средством давления на руководство управляющей организации исходя из следующих факторов:
–срок рассмотрения жалобы и принятия по нему решения (один месяц); решение принимается инспекцией, при обращении в суд сроки принятия окончательного решения могут составить год и более;
–простота обращения – жалоба составляется в произвольной форме, государственной пошлиной не оплачивается, нет необходимости прилагать документы, подтверждающие факт договорных отношений с управляющей организацией, факт наличия прав на жилое помещение, отсутствует необходимость лично либо через представителя доказывать в судебном заседании факт нарушений со стороны управляющей организации;
–обратиться может любой гражданин либо юридическое лицо: административное право не содержит на этот счет никаких ограничений, данный фактор можно использовать, если по каким-либо соображениям лицо, проживающее в жилом помещении, опасается лично обратиться в Инспекцию;
–установить факт нарушения достаточно легко, для этого должностное лицо должно прибыть на место, произвести осмотр, по результатам которого составляется акт проверки, на основании которого принимается решение о привлечении к административной ответственности;
–в случае удовлетворения жалобы на управляющую организацию может быть возложена обязанность по устранению допущенных нарушений в определенный срок, а также крупный штраф от 40 000 до 50 000 руб., что само по себе является неприятным сюрпризом для управляющей организации;
–Государственная жилищная инспекция вправе делать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности управляющих организаций. Такое право они имеют, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, грубо нарушают жилищное законодательство, связанное с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.
Основные положения, на которые необходимо ссылаться
Нормативно-правовым документом в области эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечения сохранности и содержания жилищного фонда являются Правила и нормы технической эксплуатации, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.
В силу п. 1.8 названных Правил техническая эксплуатация жилищного фонда включает: управление жилищным фондом, в том числе организацию эксплуатации; техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий; санитарное содержание.
Правила и нормы технической эксплуатации содержат конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по осуществлению контроля за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем.
В п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, включая истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Пунктом 42 Правил установлено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Ст. 7.22 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Из содержания статьи 7.22 КоАП РФ следует, что субъектами рассматриваемого правонарушения являются лица, ответственные за содержание жилых домов, жилых помещений: их собственники; организации, принявшие на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда (управляющие организации), а также организации, которым указанные функции переданы управляющей организацией на основании гражданско-правовых договоров.
В силу ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 16 Правил содержания общего имущества надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией – в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, для привлечения к административной ответственности в соответствии со ст. 7.22 КоАП РФ необходимо доказать, что лицо является ответственным за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, а также то обстоятельство, что этим лицом нарушены правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, в том числе противоправное бездействие в виде нарушения лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170. В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ управляющая организация за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями.
Важно:
–управляющая организация наделена функциями заказчика по комплексу работ, связанных с жилищно-коммунальным обслуживанием, и с момента принятия в управление многоквартирных домов несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих обязательств;
–жалобу можно подавать только на нарушение правил содержания исключительно общего имущества, т. е. имущества находящегося за пределами конкретной квартиры (чердаки, подвалы, перекрытия, крыша, внешние швы, стыки конструкции дома, эл. щитовые, лифты и т. д.);
–жалобы на каждый вид нарушений лучше подавать отдельно;
–жалобу может подать любой гражданин, а не только лицо, проживающее в жилом помещении;
–одновременно с подачей жалобы желательно обратиться в прокуратуру с заявлением об установлении контроля за проведением проверки жилищной инспекции по заявлению, дабы устранить возможность сговора (так называемое «телефонное право») должностных лиц, проводящих проверку, и сотрудников управляющей организации (см. приложение к настоящей статье в конце журнала);
–необходимо контролировать сроки проведения проверки, дабы иметь возможности обжаловать результаты в суд;
–корреспонденцию необходимо отправлять заказным письмом с уведомлением о вручении;
–по возможности необходимо непосредственно участвовать при проведении осмотра должностным лицом жилищной инспекции, организовать транспорт для доставки должностного лица (в практике были случаи составления акта проверки в кабинете, без выезда на место). Это в интересах самих жильцов.
Административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ – довольно действенный аргумент в общении с управляющими компаниями, судебная практика по данной категории дел показывает, что, как правило, суды при обращении управляющих компаний с иском о признании действий государственных жилищных инспекций, наложивших крупный штраф, незаконными отказывают обратившимся в удовлетворении иска. При этом важен тот факт, что ссылки управляющих компаний на недостаточность финансирования судами во внимание не принимаются, вернее, принимаются, но, по мнению судов, от административной ответственности последних не освобождают. В качестве примера можно назвать Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 5 февраля 2009 г. № А19–10830/08–39 Ф02–47/09. В указанном Постановлении отмечено следующее:
–собственники помещений в рассматриваемом случае несут бремя расходов на содержание общего имущества посредством внесения соответствующих платежей, а обязанностью общества является совершение действий по содержанию и ремонту общего имущества или привлечению иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества, в связи с чем обоснованно признали общество субъектом вменяемого ему правонарушения, предусмотренного ст. 7.22 КоАП РФ;
–довод заявителя кассационной жалобы о том, что ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники жилых помещений, судом апелляционной инстанции исследован и обоснованно отклонен по тому мотиву, что именно на управляющую организацию возложены обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по поддержанию дома и общего имущества в многоквартирном доме в надлежащем состоянии.
В зависимости от решения Инспекции возможны два варианта дальнейших действий.
Вариант первый: жалобу удовлетворили. В этом случае у жильцов появляются следующие рычаги для воздействия на управляющую компанию: в случае неисполнения предписаний Инспекции в установленный последней срок можно ставить вопрос о привлечении виновных за неисполнение предписаний жилищной инспекции и повторно обратиться в Инспекцию, при этом жалобу желательно подавать другим жильцам дома. Обращаться можно неограниченное число раз, по любым жилым домам, входящим в сферу деятельности управляющей организации, тем самым вызвав неоднократное привлечение к административной ответственности, что в конечном счете вынудит управляющую организацию исполнить свои обязательства перед жильцами. Необходимо знать, что в силу п. 2 ч. 1 ст. 4.3 КоАП РФ обстоятельством, отягчающим административную ответственность, признается повторное совершение однородного административного правонарушения, если за совершение первого административного правонарушения лицо уже подвергалось административному наказанию, по которому не истек срок, предусмотренный ст. 4.6 КоАП РФ.
Вариант второй: жалобу не удовлетворили. В этой ситуации – обжаловать отказ в суд. Обжаловать как действия, так и бездействие (по обстоятельствам) должностных лиц в прокуратуру и суд. Главное – не пропустить сроки обжалования. Также следует подавать аналогичные жалобы от других жильцов, что в конечном счете вынудит Инспекцию принять необходимое вам решение.
Судебные решения, которые будут интересны читателям: постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.12.2008 № А19–12111/08–35 Ф02–6574/08 по делу № А19–12111/08–35; 10 АС от 24.11.2008 по делу № А41–10644/08; ПО от 05.08.2008 по делу № А57–1712/08–142; ФАС ВВО от 10.07.2008 по делу № А29–8486/2007; ФАС ЗСО от 08.07.2008 № Ф04–4160/2008(7754 А45–43) по делу № А45–2315/2008–41/38; ФАС УО от 05.03.2009 № Ф09–917/09 С1 по делу № А07–14185/2008 А-НИИ; ФАС СЗО от 04.03.2009 по делу № А56–53224/2007; ФАС ПО от 20.02.2009 по делу № А72–5798/2008; ФАС ПО от 19.02.2009 по делу № А06–4191/2008; ФАС ВСО от 05.02.2009 № А19–10830/08–39 Ф02–47/09 по делу № А19–10830/08–39; ФАС ПО от 03.02.2009 по делу № А72–5688/2008; ФАС Поволжского округа от 19.01.2009 по делу № А12–15085/2008.
Все решения приняты не в пользу управляющих компаний, пытавшихся обжаловать постановления жилищной инспекции о привлечении к административной ответственности.
В приложении (стр. 95) приведены образцы процессуальных документов, оформление которых может потребоваться при юридическом сопровождении указанных в статье ситуаций. |
