Чашина О.Ю.,
заместитель председателя КАМО «Дальневосточная»
по управлению персоналом
Современное жилищное законодательство открывает широкие перспективы собственникам помещений жилого дома по управлению своим имуществом. Одним из результатов реформы жилищно-коммунальной сферы в нашем государстве является наличие законной возможности собственников помещений жилого дома получать выручку от использования общего имущества. Один из таких способов, самых, к слову, несложных, – это сдача в аренду общего подвального помещения дома или его части. Однако сложности возникают здесь значительные, и связаны они в основном с отсутствием налаженной и апробированной практики арендных отношений в сфере ЖКХ. Попытаемся рассмотреть, каким же образом действовать коллективам соседей, проживающих в одном многоквартирном доме, для того чтобы оптимизировать свои коммунальные затраты путем использования общего имущества – подвального помещения.
Первое, на что необходимо обратить внимание, – это вид заключаемого договора по передаче прав пользования подвальным помещением. Могут быть использованы два основных вида гражданско-правовых сделок. Это:
1. Аренда. Договор аренды заключается в том случае, если подвальное помещение сдается на возмездной основе (т. е. предполагает получение периодической оплаты от лица, получающего подвальное помещение в пользование).
2. Ссуда. Договор ссуды (безвозмездного пользования) заключается в том случае, если подвальное помещение передается в пользование бесплатно. Такой вариант тоже может быть вполне выгоден, так как нередко даже абсолютно безвозмездная передача прав пользования на подвальное помещение приводит к выгоде всего дома. Например, если подвал затоплен, замусорен или находится в аварийном состоянии, то его передача в ссуду, к примеру, под магазин, приведет к тому, что ссудополучатель этот подвал осушит, очистит и отремонтирует, а жители дома получат максимально близко расположенную к ним торговую точку.
Во-вторых, при оформлении договора ссуды или аренды необходимо принимать во внимание следующие положения действующего законодательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ(1) (в ред. от 30 ноября 2010 г., далее – ЖК РФ) подвалы жилых домов относятся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
Согласно ч. 4 той же статьи объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Этой же нормой принятие соответствующего решения отнесено к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме. Принимается такое решение на общем собрании собственников.
Несмотря на прямое указание ЖК РФ относительно того, что собственниками общего имущества дома являются собственники жилых помещений в этом доме (ч. 1 ст. 36), распространено заблуждение о наделении полномочиями собственника управляющей организации (УО), товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищного (жилищно-строительного) кооператива (ЖК, ЖСФ) и т. п. Перечисленные организационно-правовые формы предназначены только для управления домом и общим имуществом в нем, они не наделяются правом собственности на общее имущество.
О том, что общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности товариществу собственников жилья, высказывался в одном из своих решений ФАС Восточно-Сибирского округа(2). Никто, кроме собственников помещений дома, не вправе сдавать подвальное помещение этого дома в аренду.
Так, например, арбитражным судом признана недействительной сделка, в рамках которой подвал двухэтажного жилого дома сдан в аренду администрацией города вопреки воле собственников квартир этого дома(3).
Поэтому в качестве субъекта права выступает коллектив собственников общего имущества, а не ТСЖ, ЖСК и т. п. Отсюда следует, что при подготовке проекта договора арены подвального помещения в качестве арендодателя необходимо указывать не УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК, а всех собственников жилых помещений поименно.
Но это вовсе не означает, что договор аренды подвального помещения должен быть подписан с одной стороны арендатором, а с другой – всеми собственниками жилых помещений дома, которых, как правило, несколько десятков, а то и сот.
Дело в том, что при определении варианта управления многоквартирным жилым домом каждый из собственников жилого помещения доверяет управление общим имуществом тому юридическому лицу, которое выбирается для этой деятельности.
Таким образом, УО, ТСЖ, ЖК или ЖСК является, по своей сути, представителем каждого из собственников жилых помещений управляемого ими дома со специальным объемом полномочий, ограниченным предметом деятельности.
Так, применительно к ТСЖ ФАС Северо-Западного округа в одном из своих постановлений указал следующее. В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
(1) Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.
(2) Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.11.2007 № А19-6361/07-47-Ф02-8785/07 по делу № А19-6361/07-47.
(3) Определение ВАС РФ от 19.12.2007 № 16135/07 по делу № А81-2355/2006.
Согласно п. 8 ст. 138 названного Кодекса ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Таким образом, арбитражный суд признал ТСЖ законным представителем собственников помещений дома(1).
Вводная часть договора аренды или ссуды подвального помещения жилого дома (именно в ней приводятся все данные о сторонах сделки) – несомненно, самая сложная его часть. Здесь необходимо:
1. Указать на то, что в договоре в качестве арендодателя (ссудополучателя) действует юридическое лицо, управляющее жилым домом (например, ТСЖ).
2. Указать, что это юридическое лицо действует в лице руководителя (например, председателя).
3. Указать, что арендодатель действует в интересах собственников помещения, при этом всех собственников придется перечислить поименно.
4. Расписать основания собственности на общее нежилое помещения каждого из собственников помещения в многоквартирном доме. Таким основанием является наличие изолированного помещения в многоквартирном доме в собственности, что порождает право общей собственности на общее подвальное помещение дома.
В-третьих, необходимо не забывать, что договор аренды или ссуды подвального помещения, как и любой договор, отчуждающий или обременяющий объект недвижимости, подлежит регистрации в территориальном органе Росрегистра. Исключение составляют договоры, заключенные на срок до одного года (п. 1 ст. 131, ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации(2) (в ред. от 6 апреля 2011 г., далее – ГК РФ)).
Неоднозначен вопрос о государственной регистрации договора ссуды.
В п. 1 ст. 131 ГК РФ ни аренда, ни ссуда не перечислены среди прав на недвижимое имущество, подлежащее регистрации. Но этот перечень не закрытый и может быть расширен законом, в том числе и самим ГК РФ. Если в ст. 651 ГК РФ говорится о необходимости государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключаемого на период свыше одного года, то в гл. 36 ГК РФ, посвященной ссуде, ничего об обязательной государственной регистрации не говорится. Нет прямого указания на необходимость государственной регистрации договора ссуды и в других законах, в том числе в ЖК РФ и Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»(3) (в ред. от 20 марта 2011 г.). Из этого можно сделать вывод о том, что договор ссуды подвального помещения государственной регистрации не подлежит. Но одновременно обзор судебной практики дает примеры регистрации таких договоров(4).
Следовательно, для оформления договора аренды подвального помещения жилого дома необходимо:
1. Принять решение на общем собрании собственников помещений дома с указанием на поручение оформления договора аренды УО, ТСЖ или иному законному представителю.
(1) Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.09.2007 по делу № А56-15183/2006.
(2) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
(3) Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.
(4) См., например: постановление ФАС Московского округа от 24.03.2011 № КГ-А40/1845-11 по делу № А40-31147/10-23-257.
2. Подготовить проект договора арены, в текст которого в качестве арендодателей включить всех собственников помещений дома, а в качестве их законного представителя – УО, ТСЖ и т. п. Подписывает договор арены руководитель управляющей организации.
3. Зарегистрировать договор арены подвального помещения в территориальном органе Росрегистра.
Режим общей собственности на подвальное помещение кроме прочего ведет к тому, что это помещение нельзя вопреки коллективной воле не только сдать в аренду, но и истребовать из чужого незаконного владения. Для инициации иска об истребовании из чужого владения необходимо выражение воли всех (регламентированного законом большинства) собственников помещений дома, но не одного или нескольких из них. Так, например, арбитражный суд отказал в иске субъекту Федерации на том основании, что ему принадлежит только одно помещение в доме, а не все, а один из собственников не вправе единолично истребовать общее имущество из чужого владения(1).
Поэтому при возникновении проблем с исполнением договора аренды подвального помещения жилого дома со стороны арендатора иск в суд должен подаваться от имени всех общих собственников, хотя и в лице одного законного представителя (как указано выше), подписывающего исковое заявление и участвующего в судопроизводстве.
(1) Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2007 № КГ-А40/2967-07-П по делу № А40-67454/ 05-82-547.
| 
