Шельмук Ю.А.,
юрист, специалист юридического отдела
банка «Замоскворецкий»
Статья посвящена рассмотрению проблем правового регулирования обращения взыскания на жилое помещение, являющееся для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для проживания. Представлена соответствующая практика различных юрисдикционных органов.
Залог недвижимого имущества (ипотека) – один из эффективных способов обеспечения исполнения заемных обязательств.
Для большинства физических лиц единственной доступной для предоставления в залог недвижимостью является принадлежащее им на праве собственности жилое помещение. Зачастую для гражданина-залогодателя оно выступает единственным пригодным для проживания жилым помещением, обращение взыскания на которое регламентируется специальными нормоположениями, которые по ряду причин толкуются неоднозначно, порождая тем самым противоречивую судебную практику и существенно понижая степень предсказуемости последствий соответствующих сделок.
Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника (собственника этого помещения) и членов его семьи, совместно с ним проживающих, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случая, когда указанное жилое помещение является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Ключевым нормативно-правовым актом, регулирующим отношения в сфере залога недвижимого имущества, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ). В гл. 13 этого документа содержатся специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых домов и квартир, в том числе в нем предусмотрены особенности обращения взыскания на заложенное имущество для случая, когда таким имуществом выступает жилое помещение. В соответствии с п. 1 ст. 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Системное толкование положений абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ позволяет заключить, что наличие у недвижимости статуса единственного пригодного для проживания жилого помещения не исключает возможности обращения на нее взыскания, если она выступает предметом ипотеки. В п. 1 ст. 78 очерчены рамки, в пределах которых обращение взыскания на заложенную жилую недвижимость допустимо, в том числе и тогда, когда она обладает особым статусом. Но, к сожалению, нечеткость формулировки этого законоположения оставляет неоправданно широкий простор для его толкования, что затрудняет выявление бесспорного перечня условий, при наличии которых закон не предоставляет гражданину, выступившему залогодателем жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для проживания, исполнительского иммунитета в отношении такого имущества.
Употребление законодателем в п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ разделительного союза «либо» между договорной ипотекой и ипотекой в силу закона и изложение ограничительных условий после последней породили крайне узкое понимание п. 1 ст. 78, сводящееся к тому, что цель займа имеет значение, только когда речь идет о законной ипотеке, при договорной же – обращение взыскания на жилое помещение возможно безотносительно к целям займа. При этом убедительность такому прочтению рассматриваемого законоположения придает не только апелляция к правилам русского языка, но и тот факт, что его апологетом выступает ВС РФ.
Достаточно наглядной иллюстрацией такой трактовки идеи законодателя может служить следующее дело. Между банком и гражданином был заключен договор на предоставление кредита на потребительские нужды. Исполнение обязательства заемщика было обеспечено залогом квартиры. Свои обязательства по кредитному договору гражданин не выполнил, и банк был вынужден обратиться в суд. Образовавшуюся задолженность суд взыскал, однако в удовлетворении исковых требований в части обращения взыскания на заложенное имущество отказал. И нашел в этом поддержку у вышестоящей инстанции.
Отказ в удовлетворении исковых требований в этой части был мотивирован тем, что кредит был предоставлен на потребительские нужды, а предмет залога «является единственным и постоянным местом жительства для ответчика и членов его семьи». Однако ВС РФ, проверяя принятые по делу судебные акты в порядке надзора, посчитал, что для разрешения дела эти обстоятельства юридического значения не имеют, и пояснил, почему: «…договорный характер ипотеки <…> не препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру вне зависимости от того, является она единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи или не является» (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 28.06.2011 № 48-В11-7).
Судебные постановления в соответствующей части ВС РФ отменил и направил дело на новое рассмотрение, в ходе которого районный суд воспользовался своим правом обратиться за разъяснениями в КС РФ. В своем запросе суд указал на то, что, по его мнению, абз 2. ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ не соответствуют Конституции РФ, «поскольку предполагают обращение взыскания на заложенную по договору об ипотеке квартиру, являющуюся единственной пригодной для постоянного проживания, – вне зависимости от целей получения кредита». Однако орган конституционного контроля запрос отклонил, посчитав, что предложенные для исследования законоположения «в системе действующего правового регулирования не содержат неопределенности». При этом из рассуждений КС РФ, изложенных им в принятом по делу документе, все-таки можно сделать вывод о том, что единственно возможным толкованием абз. 1 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ (в их взаимосвязи) он считает то, при котором ограничительные цели не игнорируются, поскольку их наличие ориентирует правоприменителя на достижение баланса конституционно значимых интересов должника и кредитора (определение от 17.01.2012 № 13-О-О).
Трактовкой законодательства, согласно которой при договорной ипотеке цели займа не имеют значения для решения вопроса о возможности обращения взыскания на жилое помещение – предмет ипотеки (в том числе и являющееся для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для проживания), ВС РФ руководствуется достаточно последовательно (см., например, определения СК по гражданским делам ВС РФ от 21.06.2011 № 48-В11-10, от 29.06.2012 № 80-В12-2). Такого толкования спорного законоположения придерживаются и некоторые арбитражные суды, причем иногда даже превосходя ВС РФ в «широте взглядов». Так, ФАС СКО при рассмотрении одного из дел заключил, что «из буквального толкования п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке не следует, что если жилой дом или квартира заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на иные, чем указано в ст. 78, цели, то это обстоятельство освобождает указанное имущество от обращения взыскания на него» (постановление от 09.06.2012 по делу № А53-17535/2009). Уже из приведенного выше в качестве примера дела видно, что существует и другая трактовка п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ. Она предполагает, что цели, перечисленные в п. 1 ст. 78, относятся как к ипотеке в силу закона, так и к ипотеке, носящей договорный характер. Как и в первом случае, сторонники такого подхода к пониманию рассматриваемого законоположения есть не только среди служителей Фемиды из судов общей юрисдикции. Чтобы убедиться в этом, достаточно обратиться к постановлению ФАС ВСО от 12 августа 2012 г. по делу № А58-5011/2011.
Рассмотренное арбитражными судами дело касалось взыскания задолженности по кредитному договору, заключенному между Банком и индивидуальным предпринимателем. Кредит был выдан на предпринимательские цели; обязательства заемщика по кредитному договору обеспечивались залогом жилого дома. Иск в части взыскания задолженности суд первой инстанции удовлетворил, однако требование Банка об обращении взыскания на заложенное жилое помещение отклонил. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение без изменений. При этом суд кассационной инстанции в обоснование своей позиции разъяснил, что «при установлении факта отсутствия у ответчика пригодного для проживания помещения, помимо заложенного по договору ипотеки жилого дома, а также того обстоятельства, что целевым назначением выданного индивидуальному предпринимателю <…> кредита являлось осуществление его предпринимательской деятельности, <…> суды пришли к законному выводу о невозможности обращения взыскания на объекты залога по договору ипотеки».
Хотя и второе толкование п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ не бесспорно, в его пользу говорят логика и здравый смысл. Наряду с такими целями предоставления кредита, как приобретение или строительство жилого помещения, при наличии которых возникает ипотека в силу закона (п. 1 ст. 77 Закона № 102-ФЗ), в спорном законоположении упоминаются и цели, при предоставлении заемных средств на которые залог на жилое помещение может устанавливаться только в силу соответствующего договора (например, капитальный ремонт). Поэтому излишняя щепетильность в решении вопроса о том, почему эти цели текстуально расположены не сразу же после упоминания ипотеки в силу договора, а позже, вообще лишает смысла их присутствие в спорном законоположении. Самым же существенным недостатком второго подхода к трактовке п. 1 ст. 78 является то, что при таком понимании идеи законодателя залоговая привлекательность жилой недвижимости значительно утрачивается, что ограничивает возможности собственника распоряжаться подобным имуществом, причем не во всех случаях в оправдание такого регулирования можно сослаться на социально значимые цели – ведь жилых помещений у гражданина может быть несколько, и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ вовсе не предназначен для его применения исключительно в связке с абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ.
Для полноты картины следует добавить, что неряшливость законодателя при формулировании п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ позволяет прийти и к такому его толкованию, при котором взыскание на заложенное жилье не может быть обращено, если заемные средства были предоставлены физическим лицом, пусть даже и на «подходящие» цели. Причем и это толкование не будет последним из логически возможных.
Нередко гражданин, выступивший залогодателем единственного имеющегося у него жилого помещения, защищаясь против иска об обращении взыскания на объект залога, пытается признать обеспечительную сделку недействительной. Юридическим основанием таких требований служат абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 ст. 6 Закона № 102-ФЗ, согласно которым не допускается договорная ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.
При этом совершенно очевидно, что, поскольку в большинстве случаев невозможно сделать бесспорный вывод о том, на какую именно жилую недвижимость не допускается обращение взыскания, постольку не может быть и ясности в вопросе, можно ли признавать соответствующий договор недействительным – все зависит от предпочитаемого правоприменителем толкования п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ. Иллюстрацией здесь может служить следующий случай из судебной практики (из него, кстати, можно узнать и еще об одном варианте трактовки п. 1 ст. 78).
Между физическими лицами был заключен договор займа. В обеспечение своих обязательств по договору заемщики предоставили в залог жилое помещение, которое являлось для них единственным пригодным для проживания. Вовремя заемные средства возвращены не были, что послужило поводом для обращения заимодавца в суд с соответствующими требованиями. Задолженность была взыскана, но вот в обращении взыскания на заложенное имущество был получен отказ. Кроме того, встречный иск заемщиков о признании залоговой сделки недействительной суд посчитал законным и подлежащим удовлетворению.
Суд обосновал свое решение ссылками на п. 2 ст. 6, п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ и абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и пояснил, что, поскольку заем был предоставлен физическим лицом, да еще и не на «те» цели, и к тому же предметом залога служит единственное пригодное для проживания жилое помещение, договор залога не соответствует требованиям действующего законодательства и потому является недействительным.
При кассационном пересмотре решение устояло, но надзор не прошло, поскольку у судей этой инстанции выявилось несходное понимание п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ.
По их мнению, «указанная норма закона регулирует отношения, связанные с прекращением права пользования жилым помещением проживающих в нем лиц в случае обращения на него взыскания по договору ипотеки, а не условия обращения взыскания на заложенное жилое помещение». И не найдя других подходящих норм, ограничивающих возможность обратить взыскание на заложенное имущество, надзорная инстанция требования истца удовлетворила в полном объеме, а во встречном иске отказала (постановление Президиума ВС РК от 09.11.2011 № 44 Г-18/11).
Встречаются и более радикальные подходы к решению вопроса о действительности/недействительности договора залога жилого помещения, являющегося для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для проживания. Так, по мнению судей Ульяновского областного суда, отношения, регулируемые абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ, «возникают на стадии исполнения судебного акта.
Недействительность же любой сделки обусловливается пороками, имевшими место при ее совершении. Обстоятельства, связанные с исполнением сделки, в том числе в принудительном порядке, на основании судебного решения, в принципе не могут влиять на ее действительность» (определение от 06.12.2011 по делу № 33-4240/2011). Явно избыточные возможности толкования взаимосвязанных положений абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 1 ст. 78 Закона № 102-ФЗ, оставленные законодателем правоприменителю, – не единственный изъян в системе правового регулирования отношений, связанных с обращением взыскания на жилое помещение, являющееся для залогодателя и членов его семьи единственным пригодным для проживания.
Другой проблемой является игнорирование при конструировании указанных законоположений количественных и качественных характеристик жилой недвижимости, на которую не распространяется общий порядок обращения взыскания на имущество должника, что приводит к нарушению баланса между интересами кредитора и должника в исполнительном производстве.
Как верно отметил КС РФ в постановлении от 14 мая 2012 г. № 11-П, запрет обращения взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение конституционно оправдан лишь постольку, поскольку он направлен на сохранение для должника и членов его семьи «жилищных условий, которые признаются приемлемыми в конкретной социально-экономической ситуации на том или ином этапе развития общества и государства». Между тем жилая недвижимость может обладать такой рыночной стоимостью, за счет которой можно после ее продажи и удовлетворить разумные потребности в жилье для должника и членов его семьи, и рассчитаться с кредитором; и тем не менее действующее законодательство может не позволить обратить на нее взыскание, если она будет являться для должника и членов его семьи единственным пригодным для проживания жилым помещением.
Все это хотя и не стало достаточным основанием для признания абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ неконституционным, однако позволило КС РФ выявить в нем «некоторые дефекты конституционно-правового характера, могущие в определенных ситуациях послужить предпосылкой для нарушения конституционно значимых ценностей», и обратиться к законодателю с поручением устранить указанные недостатки. При этом КС РФ предостерег от решения этого вопроса иными средствами (например, путем судебного толкования), – а некоторые суды уже пытались следовать этому соблазну, опираясь на отдельные определения КС РФ, – усмотрев в этом риск неоднозначного и произвольного выбора правоприменителем соответствующих критериев, «причем в отношениях, характеризующихся высокой степенью социальной уязвимости людей, и при том, что существующие в жилищной сфере нормативы имеют иное целевое назначение и использованы быть не могут».
Таким образом, противоречивость норм, регулирующих отношения, связанные с обращением взыскания на единственное имеющееся у гражданина жилое помещение, вызывает серьезные затруднения при их толковании и применении: по сути, решение вопроса во многих случаях зависит от усмотрения судебных органов, что не может не сказываться на единообразии правоприменительной практики. И хотя низкая степень предсказуемости правоприменительных решений для российской юридической действительности не является чем-то из ряда вон выходящим, обращает на себя внимание наличие такого состояния дел в сфере, требующей от государства повышенной социальной ответственности. Остается надеяться, что законодатель все-таки «откликнется» на обращение КС РФ и устранит допущенные им недочеты – как те, которые выявил орган конституционного контроля, так и те, о наличии которых наглядно свидетельствует правоприменительная практика других судов. |
