Иванов К.А.,
Адвокат
Рассмотрение данного вопроса представляется целесообразным с учетом и через призму изменений, внесенных Федеральным законом от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее – Закон № 93) в ч. 3 ст. 222 ГК РФ.
Несмотря на то что указанные изменения вступили в силу в сентябре 2006 г., актуальной указанная тема остается и сегодня, по причине того что практика применения некоторых положений законодательства не всегда единообразна.
Действующая редакция ст. 222 ГК РФ выглядит следующим образом:
«Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 г. – Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке – за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ)
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. (в ред. Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ)»
Необходимо отметить, что до вступления в силу Закона № 93 право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. В настоящий момент, что непосредственно вытекает из содержания ч. 3 ст. 222 ГК РФ, за фактическим застройщиком сохранено лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки при подтверждении им факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат.
Таким образом, при анализе условий признания права собственности на самовольную постройку, определенных в редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ с изменениями, вступившими в силу с 1 сентября 2006 г., можно сделать вывод, что право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
Нельзя сказать, что российский законодатель выступил новатором, изъяв указанные положения из ч. 3 ст. 222 ГК РФ.
Презумпция следования правовой судьбы постройки судьбе земли была определена еще в римском частном праве.
Кодифицированные гражданские законы многих европейских стран также закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственнику земельного участка. Например, ст. 555 Гражданского кодекса Франции и в настоящее время предоставляет собственнику земельного участка право в случае создания третьим лицом сооружений на этом участке сохранить эти сооружения в своей собственности или обязать третье лицо снести их.
Такая же концепция прослеживается в истории гражданско-правового регулирования в России.
В ст. 424 тома Х Свода законов гражданских Российской империи закреплялось право полной собственности на землю, т. е. ее владелец имел право на все, находящееся на ее поверхности. В тот период и речи не могло идти о правах застройщика, действовавшего незаконно.
Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. также резко отрицал возможность признания за самовольным застройщиком какого-либо права.
Такие постройки (дома, дачи) в силу ст. 109 ГК РСФСР подлежали сносу гражданином, осуществившим самовольную постройку, или за его счет либо могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местных Советов народных депутатов.
Постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР от 19 марта 1975 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» даны разъяснения о том, что в соответствии со ст. 109 ГК самовольно построенный дом (дача) или часть дома (дачи) подлежит сносу по решению исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся либо на основании решения суда – безвозмездному изъятию.
Пункт 3 ст. 222 ГК РФ в редакции Закона № 93-ФЗ предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, обладающим правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка.
Поскольку при рассмотрении заявлений граждан о признании права собственности на самовольную постройку речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.
Та же позиция нашла свое отражение в постановлении Президиума ВАС РФ от 3 сентября 2002 г. № 4544/02.
Следовательно, добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно только в порядке искового производства. В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.
Иск о признании права собственности является иском вещно-правового характера, исходя из юридической природы и содержания которого требование о признании права собственности должно содержать:
– субъект права собственности;
– наличие у истца правомерного интереса в отношении имущества, по поводу которого заявляется иск о признании права собственности (общая предпосылка права на предъявление иска);
– неопределенность правового статуса такого имущества (т. е. наличие спора о праве, подлежащего разрешению в общеисковом порядке).
Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г., самовольная постройка исходя из положений нормы (п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ) не является объектом гражданских прав.
Поскольку самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.
Как физическое, так и юридическое лицо не может обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку на основании давности владения в соответствии со ст. 234 ГК РФ. Такой возможности и оснований признания права собственности на самовольную постройку закон не содержит, что подтверждается п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г. В противном случае возникнет проблема не только с тем, что самовольные постройки фактически будут легализованы, но и с тем, что за застройщиком будет закреплено право бессрочного пользования земельным участком. Как указал ФАС Волго-Вятского округа, применение к рассматриваемым отношениям норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил.
Данная правовая позиция в целом была подтверждена определением Конституционного Суда РФ от 25 марта 2004 г. № 85-О. В определении было подчеркнуто, что «закрепленные в ст. 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях».
При отсутствии предмета спора (самовольной постройки как имущества) и спора о праве на него (поскольку в качестве истца теперь может выступать только владелец земельного участка) не может быть установлена материально-правовая и процессуальная обоснованность иска о признании права как вещно-правового иска.
С позиции применения процессуальных норм действующего законодательства представляется, что отсутствие предмета спора должно послужить основанием для прекращения судом производства по делу на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
Так, п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
Несмотря на краткую формулировку п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, его положение имеет довольно емкое содержание, в которое входят:
– неподведомственность дела арбитражному суду;
– отсутствие у лица, обратившегося за защитой нарушенного или оспоренного права или законного интереса, арбитражной процессуальной правоспособности;
– право или интерес, за защитой которого обратилось лицо, не охраняются законом, т. е. не включены в сферу материального права, не являются ее объектом.
Таким образом, исходя из вещно-правовой природы иска о признании права собственности на самовольную постройку, учитывая процессуальный аспект реализации материальной нормы, следует отметить, что установленное п. 3 ст. 222 ГК РФ право владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на предъявление в суд искового заявления не находит практического воплощения.
При рассмотрении судом такого рода иска непременно возникнет вопрос о возможности рассмотрения его по существу в связи с наличием установленных АПК РФ и подлежащих обязательному применению оснований для прекращения производства по делу. Таким образом, можно говорить о том, что норма о признании права собственности на самовольную постройку в строгом смысле лишена жизнеспособности.
Предмет доказывания. Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству. И хотя указанное разрешение восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, доказать, что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц, и тем самым устранить признаки самовольности строения.
Необходимо также отметить, что в предмет доказывания, как и ранее, до вступления в силу Закона № 93-ФЗ, входит разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка, занятого самовольной постройкой.
Исходя из понятия самовольной постройки, сформулированного в п. 1 ст. 222 ГК РФ, таковой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пунктом 5 ст. 12 постановления Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 апреля 1998 г. № 2405-II ГД «О повторном рассмотрении земельного кодекса РФ» предусмотрено, что самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается.
Таким образом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не может быть изменено, в том числе судом.
В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы ст. 8 Земельного кодекса РФ, устанавливающей отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую.
Так, Арбитражным судом Иркутской области было рассмотрено дело № А193670/01-16 по иску ООО «Возрождение» к администрации г. Иркутска о признании права собственности на самовольное строение.
Отказывая в иске, суд указал на следующее.
В силу ст. 218 ГК РФ лицо приобретает право собственности на вещь, созданную для себя с соблюдением законов и иных правовых актов.
Как усматривается из материалов дела, на основании постановления мэра г. Иркутска от 28 июня 1995 г. № 16/532, от 15 октября 1998 г. № 631-06-1228/8 истцу выделен участок общей площадью 0,44 га для организации временной базы, что подтверждается государственным актом на право пользования землей А1 № 307094.
Из пояснений истца следует, что на предоставленном земельном участке в 1992 г. осуществлена постройка нежилого 2-этажного здания общей площадью 151,3 кв. м, технический паспорт, кадастровый номер № 38:36:016501:8200/А.
В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается строение, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.
Согласно ст. 28 и 29 Земельного кодекса РФ основанием для строительства является решение о предоставлении земельного участка под строительство, которое принимается мэром города.
В соответствии со ст. 23 и 62 Градостроительного кодекса РФ инспекцией ГАСН на основании постановления мэра выдается разрешение на строительство объекта.
В нарушение вышепоименованных норм истцом возведено спорное строение на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, без проекта и разрешения на строительство.
В нарушение ст. 42 Закона РФ «Об окружающей природной среде» не произведена государственная экологическая экспертиза, проведению которой подлежат все проекты на строительство объектов.
Суд предлагал истцу как застройщику представить в материалы дела необходимые разрешения, доказательство отведения земельного участка в установленном порядке согласно ст. 222 ГК РФ; поименованные документы в материалы дела суду не представлены.
Вышеизложенное свидетельствует о том, что возведение самовольной постройки в нарушение норм Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, Закона РФ «Об окружающей среде» не порождает для истца право собственности на строение.
Из приведенного примера следует отметить, что суд правильно акцентировал внимание на целевом назначении земельного участка, поскольку отвод земельного участка (передача в собственность) «в установленном законом порядке» предполагает обязательно и его целевое назначение.
Данная позиция сформирована судебной практикой и нашла свое отражение в других судебных актах (см., например, постановления ФАС ВСО от 27 января 2006 г. № А58-2438/04-Ф02-6293/05-С2, А58-2438/04-Ф02-6294/05-С2, ФАС СКО от 11 января 2006 г. № Ф08-6193/2005 по делу № А32-11491/2005-36/254).
Особое внимание стоит обратить на то, что в предмет доказывания по делу о признании права собственности на самовольно построенные объекты входят, кроме прочего, данные о том, за чей счет велось строительство.
К такому выводу пришел суд, рассматривая следующее дело. ЗАО по договору купли-продажи, заключенному в 1997 г., приобрело в собственность здание.
На прилегающем к этому зданию земельном участке в период с 2000 по 2006 г. Без получения разрешения на строительство ЗАО возвело несколько гаражей, склад и здание заготовительного участка.
В 2005 г. ЗАО выкупило земельный участок, на котором находились самовольные постройки, и обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на них, ссылаясь на ст. 222 ГК РФ. В доказательство того, что эти объекты относятся к недвижимости, ЗАО представило в суд паспорта на здания.
А чтобы подтвердить их безопасность для жизни и здоровья граждан, в суд были поданы заключения, составленные с участием Всероссийского добровольного пожарного общества.
Тем не менее суды трех инстанций сочли представленные доказательства недостаточными. Как отметила в своем постановлении кассационная инстанция, ЗАО помимо прочего обязано подтвердить отсутствие нарушения возведенной постройкой прав и законных интересов других лиц. Поэтому истец должен был представить доказательства того, что самовольное строительство велось именно за его счет.
Непредставление таких сведений не позволило суду определить круг заинтересованных лиц и сделать вывод об отсутствии нарушения прав и законных интересов третьих лиц. В связи с этим кассационная инстанция отказалась признать право собственности ЗАО на указанные здания.
Итак, анализ судебной практики применения ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку возможно при условии, что лицом, заявляющим соответствующий иск, будут представлены следующие документы:
1) подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки за свой счет. Такими документами могут быть договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом. В противном случае суды в удовлетворении иска о признании права на самовольную постройку отказывают (см. в качестве примера постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2007 г. № А19-16506/0554-47-Ф02-776/07-С2);
2) свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. К такого рода документам может быть отнесена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества;
3) содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес, в частности, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка.
Следует также обратить внимание, что в порядке ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности только на самовольно возведенный объект недвижимого имущества. Практике известны многочисленные случаи, когда суды отказывали в иске, мотивируя отказ тем, что объект,
на который признается право собственности, не является недвижимым имуществом (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.07.2007 № КГ-А40/6101-07);
4) подтверждающие соответствие возведенной постройки са ни тар но-эпи демио логическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам.
Такими документами могут быть: санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам.
Вполне допустимо, что соответствие самовольной постройки требованиям градостроительных и строительных норм и правил будет подтверждено судом на основании заключения соответствующей судебной экспертизы. Хотелось бы особо отметить, что неподтверждение факта соответствия самовольной постройки требованиям обязательных нормативов является одним из основных мотивов отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку;
5) подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Такими документами могут быть письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка.
Наиболее сложной при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку является проблема отсутствия у истцов прав на земельный участок, на котором было осуществлено строительство.
Из диспозиции п. 3 ст. 222 ГК РФ следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Арбитражные суды и суды общей юрисдикции дают совершенно различные трактовки применения обозначенной правовой нормы.
Так, из Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 г. от 1 августа 2007 г. следует, что по смыслу ст. 222 ГК РФ право собственности на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, может быть признано, если жилое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Вместе с тем существует обширнейшая практика арбитражных судов, в силу которой суды отказывают в признании права собственности в связи с тем, что самовольно застроенный земельный участок не принадлежит истцу на праве собственности либо не находится в его наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании. В качестве примеров подобного рода судебных актов смотрите постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 августа 2007 г. № А82-14748/2006-38, Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 мая 2007 г. № А33-7057/05 и многие другие судебные акты.
Несмотря на имеющиеся существенные сложности, в подавляющем большинстве случаев судебный способ легализации прав на самовольные постройки является наиболее предпочтительным, поскольку не сопряжен с обращением в многочисленные органы государственной власти, достаточно четко процедурно регламентирован, оставляет широкое поле для обжалования уже принятых решений.
Как определить размер расходов, подлежащих возмещению застройщику?
Прежде всего следует обратиться к правовой природе расходов, подлежащих возмещению застройщику.
Представляется, что расходы, подлежащие возмещению застройщику, не могут быть квалифицированы в качестве убытков в соответствии со ст. 15 ГК РФ, поскольку на полное возмещение убытков может претендовать лицо, право которого нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ), тогда как в данном случае расходы возмещаются фактическому «правонарушителю», неправомерно осуществившему самовольную постройку, созданную на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданную без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Следовательно, расходы, подлежащие возмещению застройщику, не могут содержать реальный ущерб и упущенную выгоду, так как они понесены добровольно в своих интересах.
В настоящее время исходя из судебной практики можно сделать вывод о том, что указанные расходы расцениваются судом как фактические документально подтвержденные застройщиком затраты.
Данный подход к определению размера расходов обусловлен общим понятием самовольной постройки как совокупности строительных материалов.
Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 17 апреля 2002 г. № КА-А41/2376-02 указал на то, что установление самовольного строительства на земельном участке связано с последующим разрешением спора о праве собственности на строительные материалы по иску лица, осуществившего постройку данного строения.
При распределении судом бремени доказывания между сторонами необходимо учитывать то обстоятельство, что бремя доказывания факта понесенных затрат на возведение самовольной постройки возлагается на застройщика.
По вопросу возможности применения рыночных цен на объект, признаваемый самовольной постройкой, можно сказать следующее.
Поскольку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности самовольная постройка не является объектом гражданских правоотношений, объект самовольной постройки не подлежит стоимостной оценке наряду с другим недвижимым имуществом, включенным в гражданский оборот.
До признания права собственности на самовольную постройку стоимостной оценке может подлежать только совокупность строительных материалов и фактических затрат застройщика по возведению постройки.
Продажа строительных материалов в виде самовольной постройки.
Несмотря на то что фактически в пространстве и во времени самовольная постройка существует, являясь объективно объектом недвижимости, она не существует одновременно юридически.
Не признанная юридически постройка, являясь объектом материального мира, представляет собой совокупность строительных материалов, о возможности распоряжаться которыми до сноса или признания права собственности на постройку, к сожалению, ничего не говорит ст. 222 ГК РФ. В связи с чем возникают следующие противоречия между теорией и практикой применения указанной статьи.
Если строительные материалы принадлежат лицу, осуществившему постройку на праве собственности, то, руководствуясь положениями ст. 209 ГК РФ, несложно сделать вывод, что такое лицо вправе владеть, пользоваться и распоряжаться строительными материалами на законных основаниях, совершать с ними любые действия, не противоречащие законодательству РФ. А так как законодатель исключил из гражданского оборота только самовольную постройку, ни в какой мере не оговорив положение стройматериалов, то логично предположить, что их можно продать, подарить и т. д., указывая при этом, что сделка совершается со строительными материалами, а не с самовольной постройкой. Такой договор формально будет соответствовать законодательству, и приобретатель впоследствии сможет обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку как собственник стройматериалов.
Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа по делу №А74-3032/01-К1-Ф02-2738/02 С2 договор купли-продажи строительных материалов в виде самовольной постройки был признан не противоречащим требованиям ч. 2 ст. 222 ГК РФ и судом не был признан ничтожным, так как «…из договора не следует, что на основании этой сделки была продана самовольная постройка.
По договору были проданы строительные материалы, и стороны осознавали это».
Суд разъяснил, что покупатель, «приобретая спорную пристройку в виде строительных материалов, сознавал, что право собственности на самовольную постройку как на объект недвижимости у него не возникает…». Почему-то суд отрицает тот факт, что строительные материалы как вещи уже не существуют, поскольку они были переработаны и преобразованы в сложную вещь – самовольный объект недвижимости.
Следует отметить, что по общему правилу объектом вещных прав признаются только индивидуально-определенные вещи. Нельзя передать комплекс вещей или их совокупность уже просто потому, что закон не предусматривает такого вещного права.
При передаче совокупности вещей по договору купли-продажи сторонам в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ необходимо четко определить предмет договора, а также одно или несколько из следующих условий:
– отсутствие у лица, обратившегося за защитой нарушенного или оспоренного права или законного интереса, арбитражной процессуальной правоспособности;
– право или интерес, за защитой которого обратилось лицо, не охраняются законом, т. е. не включены в сферу материального права, не являются ее объектом.
Таким образом, исходя из вещно-правовой природы иска о признании права собственности на самовольную постройку, учитывая процессуальный аспект реализации материальной нормы, следует отметить, что установленное п. 3 ст. 222 ГК РФ право владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на предъявление в суд искового заявления не находит практического воплощения.
При рассмотрении судом такого рода иска непременно возникнет вопрос о возможности рассмотрения его по существу в связи с наличием установленных АПК РФ и подлежащих обязательному применению оснований для прекращения производства по делу. Таким образом, можно говорить о том, что норма о признании права собственности на самовольную постройку в строгом смысле лишена жизнеспособности.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен, если устранены все признаки самовольной постройки, кроме разрешения на строительство, так как оно должно предшествовать строительству.
И хотя указанное разрешение восполнить невозможно, истцу необходимо с помощью судебно-технической либо строительно-технической экспертизы и заключения органа архитектуры и градостроительства доказать соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, доказать, что не нарушены охраняемые права и интересы третьих лиц и тем самым устранить признаки самовольности строения.
При передаче совокупности вещей по договору купли-продажи сторонам, в соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ, необходимо четко определить предмет договора, а также одно или несколько из следующих условий:
– в каком объеме передается товар, т. е. количество товара, подлежащего передаче покупателю в соответствующих единицах измерения (ст. 465 ГК РФ);
– ассортимент товара (ст. 467 ГК РФ);
– комплект товаров, который продавец обязан передать (ст. 479 ГК РФ);
– комплектность товара (ст. 478 ГК РФ).
Любая сделка, совершаемая со строительными материалами в виде самовольной постройки, с юридической точки зрения должна признаваться ничтожной по основаниям ее мнимости как сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать у сторон по сделке соответствующие ей правовые последствия.
Законодатель осознанно не стал оговаривать в санкции ст. 222 ГК РФ правовое положение строительных материалов, из которых осуществлена самовольная постройка, так как строительных материалов в виде отдельных вещей и объектов права собственности после возведения самовольной постройки, как было отмечено выше, просто не существует.
Соответственно невозможно установить правовое положение того, чего нет. | 
