Балкаров А.Б.,
юрист,
г. Ростов-на-Дону
Новой формой сотрудничества в последнее время стало заключение между кредитными организациями договора купли-продажи закладных с возможностью их обратной продажи продавцу.
Напомним, что согласно ст. 13 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Основания обратной продажи могут быть различными. Но, как правило, таковыми являются невнесение в течение 1–2-го платежного периода должником по закладной периодических платежей (аннуитета), выявление недостоверной информации о доходах должника, виндикация заложенного недвижимого имущества и т. д. Следует отметить, что обратная продажа может предусматриваться договором и без наличия каких-либо оснований (опционное соглашение).
При этом следует различать понятия «выкуп закладных» и «обратный выкуп закладных». Выкуп закладных, как правило, осуществляется по договору купли-продажи закладных с отсрочкой передачи закладных. На практике стороны первоначально заключают соглашение о сотрудничестве в сфере ипотечного кредитования, указывая в нем, что при выдаче продавцом (как правило, им выступает кредитная организация) кредита и получении от должника закладной он обязуется продать закладную покупателю. Затем на основании данного соглашения выкупаются закладные путем заключения договора купли-продажи по мере их получения продавцом от своих должников. Здесь следует отметить, что арбитражная практика исходит из того, что выкуп закладных по договору купли-продажи невозможен, если в указанном договоре стороны не оговорили конкретные параметры закладных, подлежащих передаче (данные должника и залогодателя, удостоверяемые права по обеспечиваемому и обеспечительному обязательствам и пр. (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2009 № 07 АП-198/09 по делу № А03-8484/2008-19).
Обратный выкуп касается ранее проданных закладных лицу, который по тем или иным основаниям или без основания решил воспользоваться правом обратного выкупа закладных.
Такое взаимодействие продавца и покупателя не может не вызывать ряд вопросов на практике. Во-первых, сама природа обратного выкупа стала предметом анализа арбитражной практики.
Так, между кредитными организациями был заключен договор купли-продажи закладных. Отдельно было заключено соглашение, согласно которому покупатель при нарушении должником по приобретенной закладной от продавца денежных обязательств (неплатежеспособность, невнесение ежемесячного платежа, внесение его не в полном объеме и т. д.) вправе требовать обратного выкупа этой закладной.
В связи с неплатежеспособностью должника по закладной покупатель потребовал обратного выкупа этой закладной от продавца в соответствии с указанным соглашением. Продавец отказался выкупать данную закладную, ссылаясь на то, что данное соглашение по сути является предварительным договором, но в связи с отсутствием в нем данных о количестве и предмете товара нельзя его считать заключенным.
Судебная практика не признает соглашения такого рода предварительным договором. Так, судом было отмечено, что довод заявителя кассационной жалобы о том, что соглашение об условиях обратного выкупа закладных является предварительным договором (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), правомерно отклонен, поскольку названным соглашением предусмотрена обязанность обратной передачи закладных по требованию об обратном выкупе закладных (постановление ФАС Уральского округа от 20.04.2010 № Ф09-2451/10-С4 по делу № А47-3353/2009).
Кроме того, заявление лица о незаключенности такого соглашения после обращения истца в суд может быть расценено как злоупотребление ответчиком правом (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2010 № 18 АП-12472/2009 по делу № А47-3353/2009). Интересным представляется толкование правовой природы договора обратного выкупа закладных. Так, указанный суд отметил, что такое соглашение не является по своей сути как таковым предварительным договором, а может быть отнесено к способу обеспечения надлежащего исполнения обязательств ответчиком. Банковская деятельность имеет высокую степень риска, что позволяет сторонам сделки обеспечить ее исполнение в том числе и способом, явно не предусмотренным законом, но не противоречащим ему.
В другом деле покупатель обратился в суд с требованием об обязании выкупить закладные к обязанному по опциону лицу. Согласно договору купле-продажи с условием обратного выкупа обязанность выкупа возникала с момента письменного уведомления обязанного лица о выкупе закладных. Поскольку такого письменного соглашения не было отправлено, суд отказал в обязании выкупа закладных (постановление ФАС Московского округа от 03.09.2012 по делу № А40-3375/12-47-28).
В другой ситуации между сторонами заключен договор купли-продажи закладных. Согласно этому договору покупатель (Банк 1) имеет право требования обратного выкупа закладных от продавца (Банк 2) при неисполнении обязанными по закладным лицами (заемщиками) денежных обязательств. Заемщики просрочили исполнение обязательств по закладной Банку 1. Решением суда удовлетворено требование о взыскании задолженности по закладным с заемщиков. До исполнения данного решения Банк 1 предъявляет Банку 2 требование об обратном выкупе закладных в связи с неисполнением заемщиками обязательств по закладным.
По этому делу ВАС РФ указал, что, поскольку обязательства заемщика не исполнены, у агентства (покупателя) имелись предусмотренные договором основания для предъявления требования об обратном выкупе. Факт удовлетворения иска агентства (покупателя) о взыскании задолженности с заемщика не препятствует передаче прав по закладной обществу (продавцу), которое в этом случае вправе поставить вопрос о процессуальном правопреемстве (Определение ВАС РФ от 08.08.2012 № ВАС-8731/12 по делу № А40-91439/11-32-740).
Надеемся, что освещение указанных позиций арбитражных судов позволит участникам гражданского оборота избежать различных споров касательно купли-продажи закладных с условием обратного выкупа. | 
