Расулов А.Б.,
начальник юридического отдела администрации
Советского района г. Махачкалы
Статья 29 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), закрепляя легальное определение понятия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, одновременно предусматривает ответственность за их осуществление. Причем указанная ответственность предполагает применение довольно жесткой санкции к лицу, осуществившему самовольное переустройство и (или) перепланировку как в принадлежащем ему жилом помещении, так и в нанимаемом им жилом помещении по договору социального найма. Так, согласно п. 5 ст. 29 ЖК РФ, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, установленный органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном виде принимает решение:
Поможем в кратчайшие сроки купить диплом бакалавра любого образца на оригинальном бланке ГОЗНАК с доставкой на дом.
– в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
– в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Довольно жесткая мера, не правда ли?
Однако ученые-правоведы в области жилищного права, в частности М.Ю. Тихомиров (1) и П.В. Крашенинников (2), комментируя указанные выше нормы законодательства, предпочитают не давать оценку установленным законодателем мерам ответственности за самовольное переустройство (перепланировку).
Все же надо отметить, что положения п. 4 все той же ст. 29 ЖК РФ позволяют сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии при условии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. При этом такое признание самовольной перепланировки (переустройства) возможно по решению суда. Для этого согласно ст. 4, 22, 24, 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ заинтересованное лицо должно обратиться с заявлением в районный суд по месту нахождения жилого помещения, в котором была произведена самовольная перепланировка (переустройство) (3).
Таким образом, законодатель даже в случаях, когда произведенная в жилом помещении перепланировка (переустройство) все же не нарушает прав и законных интересов граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью, связывает возможность ее сохранения только тогда, когда такое сохранение происходит по решению суда.
Возвращаясь к обозначенным выше нормам жилищного законодательства, устанавливающим ответственность за самовольную перепланировку (переустройство) жилых помещений, хотелось бы отметить проблему их практической реализации.
Кроме того, нужно отметить, что данные положения жилищного законодательства подвергаются обоснованной критике со стороны многих ученых-практиков. Так, В.М. Жуйков, Г.Ф. Шешко, С.Л. Филимонов (4) отмечают, что в вопросе, касающемся продажи с публичных торгов жилого помещения, принадлежащего собственнику, речь фактически идет о принудительном изъятии жилья. Однако ст. 235 ГК РФ, которая содержит исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия жилья, такого случая не предусматривает. Статья 293 ГК РФ предусматривает принудительное изъятие жилого помещения, если оно используется не по назначению, если нарушаются права и интересы соседей, в случае бесхозяйственного обращения с жильем, что приводит к его разрушению (данный перечень является закрытым).
При этом ст. 293 ГК РФ содержится в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК РФ. Перечень таких случаев тоже является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. По мнению ученых, вопрос о применении ст. 293 ГК РФ было бы возможным рассматривать в случаях переустройства жилья, если в связи с этим нарушены права и интересы соседей либо если переустройство можно охарактеризовать как разрушение жилья в связи с бесхозяйственным обращением. Однако положений такого характера гл. 4 ЖК РФ не содержит. В силу этого реализация положений о продаже самовольно переустроенного (перепланированного) жилого помещения с публичных торгов возможна при условии внесения изменений в ст. 293 ГК РФ или в ст. 235 ГК РФ, согласно которым принудительное изъятие жилья допускалось бы и в случае его самовольного переустройства.
(1) Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридический справочник по жилищным вопросам / под ред. М.Ю. Тихомирова. – М. : Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011.
(2) Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – 3-е изд., перераб. и доп. / под ред. П.В. Крашенинникова. – М. : Статут, 2010 // СПС «КонсультантПлюс».
(3) Ласкина Н.В. Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты // Подготовлено для СПС «КонсультантПлюс», 2009.
(4) Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). – М. : Юридическая фирма «КОНТРАКТ» : ИНФРА-М, 2008; СПС «КонсультантПлюс».
Учитывая сложность практической реализации норм ЖК РФ, устанавливающих ответственность за самовольную перепланировку (переустройство) жилого помещения, администрациями муниципальных районов и городских округов практикуется предъявление к собственникам (нанимателям) таких жилых помещений исков с требованием обязать их привести помещение в первоначальный вид (проектное состояние).
В обосновании возможности предъявления подобного иска муниципалитетом нужно отметить, что действующее законодательство не исключает права органа местного самоуправления на предъявление иска о приведении жилого помещения в первоначальное состояние в связи с выполненными в данном помещении незаконными перепланировкой или переустройством. В частности, такой вывод содержится в определении Санкт-Петербургского городского суда от 24 января 2011 г. № 33-739/2011. Также сделано заключение, что, если в результате проведенной ответчиками самовольной перепланировки увеличилось жилое помещение одного из них, суд вправе возложить на собственника помещения обязанность по приведению квартиры в первоначальное состояние.
К такому же выводу пришел и Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении от 18 мая 2011 г. по делу № А56-59954/2010, указав, что действующее законодательство не исключает права администрации района на предъявление иска о приведении жилого помещения в первоначальное состояние в связи с выполненной в данном жилом помещении незаконной перепланировкой (переустройством).
Руководствуясь изложенными выше нормами законодательства, комментариями к нему, а также к актам судебной практики, администрации районов городского округа «Город Махачкала» в рамках возложенных на них полномочий по поступившим материалам из Государственной жилищной инспекции Республики Дагестан предъявляют исковые заявления о приведении самовольно перепланированных (переустроенных) жилых помещений в первоначальный вид к собственникам (нанимателям) таких помещений. Подобные иски не всегда получали свою поддержку в судах общей юрисдикции.
Так, решением Советского районного суда г. Махачкалы от 19 марта 2012 г. по иску администрации Советского района г. Махачкалы к Х.М.Г. об обязании привести жилое помещение в первоначальное состояние в удовлетворении иска было отказано. При этом в обоснование отказа суд указал, что ст. 29 ЖК РФ в отношении собственника самовольно перепланированного (переустроенного) жилого помещения предусмотрена ответственность только в виде продажи такого помещения с публичных торгов. Заявление органом местного самоуправления требования о приведении самовольно перепланированного (переустроенного) жилого помещения в первоначальный вид законом не предусмотрено. Однако апелляционным определением Верховного суда Республики Дагестан от 28 июня 2012 г. (дело № 33-1398/2012) указанное выше решение суда первой инстанции было отменено, по делу вынесено новое решение об удовлетворении требований истца.
Резюмируя вышеизложенное, представляется необходимым заключить, что лишь дача высшими судебными инстанциями окончательной правовой оценки возможности предъявления органом местного самоуправления искового заявления о приведении самовольно перепланированного (переустроенного) жилого помещения в первоначальный вид может привести к единству судебной практики по применению судами норм ст. 29 ЖК РФ.
Материал публикуется по итогам ХI научно-практической конференции с международным участием «Проблемы правоприменительной практики».
|
