Семенова Е.А.,
заместитель директора по правовым вопросам
некоммерческого партнерства
«Исследовательский Центр права «ЮРВЕДЪ»
При осуществлении предпринимательской деятельности хозяйствующий субъект зачастую сталкивается c необходимостью арендовать под офис здание или часть его, именуемую также нежилым помещением.
Правовой базой для подобных арендных отношений являются ст. 606–625, 650–655 Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (далее по тексту – ГК РФ)(1).
Отметим, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы, посвященные договорам аренды нежилых помещений или определяющие правовой статус помещения. В то же время, как указано в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13, существенно дополнившего постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» ст. 606, 607 ГК РФ не ограничивают право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть(2). Поэтому в правоприменительной практике положения ст. 650–655 ГК РФ распространяют и на договоры аренды помещений.
Если объект аренды находится в государственной или муниципальной собственности, то помимо общегражданских норм правоотношения регулируются нормативными правовыми актами субъектов Федерации и/или органа местного самоуправления.
В случаях, предусмотренных законом, например п. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов, проведение которых регламентируется соответствующими документами (3).
(1) Собрание законодательства РФ. –1996. – № 5. – Ст. 410.
(2) СПС «КонсультантПлюс».
(3) Собрание законодательства РФ. –2006. № 31 (ч. 1). – Ст. 3434.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному на это законом либо собственником.
Как известно, право собственности на здание возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Однако в настоящее время весьма распространены ситуации, когда в аренду сдается объект недвижимости, право собственности на который еще не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество или зарегистрировано как на объект незавершенного строительства.
В обновленной редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 разъяснено, что арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. 168 и 608 ГК РФ (п. 10).
Однако для минимизации риска признания договора аренды объекта недвижимости недействительным в хозяйственной практике используется конструкция предварительного договора. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, изложенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Для заключения данного договора ГК РФ не предусматривает наличие зарегистрированного права собственности арендодателя. Кроме того, в предварительном договоре не содержатся обязательства в отношении аренды недвижимого имущества.
Справедливости ради отметим, что и при заключении предварительного договора потенциальный арендатор не застрахован от возможных неблагоприятных последствий.
Одно из них – незаключение основного договора в обусловленный сторонами срок ввиду невозможности исполнить обязательство из предварительного договора или недобросовестности собственника объекта недвижимости. В таких случаях проблема решается в порядке гражданского судопроизводства путем предъявления иска с требованием о понуждении заключить договор аренды или взыскания причиненных убытков. При этом основания для признания предварительного договора недействительным не усматриваются, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. Такой вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ по делу А41-К1-13707/07(1).
Или инвестор, он же будущий арендодатель, зарегистрировал право собственности на объект незавершенного строительства на основании п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (2), но по тем или иным причинам не сдает его в эксплуатацию.
Законодательство не содержит прямого запрета на аренду таких объектов.
(1) Вестник ВАС РФ. – 2009. – № 11.
(2) Собрание законодательства РФ. –1997. – № 30. – Ст. 3594.
Однако ч. 5 ст. 9.5 Кодекса РФ об административных нарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ устанавливает административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию в виде штрафа на должностных лиц – от 1 тыс. до 2 тыс. руб., а на юридических лиц – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.(1)
Как разъяснил Высший Арбитражный Суд России, субъектом данного административного правонарушения является лицо, непосредственно осуществляющее эксплуатацию объекта капитального строительства. В том случае, если эксплуатация объекта капитального строительства осуществляется несколькими лицами одновременно, к административной ответственности может быть привлечено каждое из таких лиц, а не только то лицо, которое начало эксплуатировать соответствующий объект первым (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях») (2).
Следующая опасность, которая может поджидать возможного арендатора, – объект аренды оказался самовольной постройкой. И хотя ст. 222 ГК РФ определено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать ее в аренду, оснований для возврата арендатору платы за фактическое пользование зданием или помещением нет. Такой подход встречается в арбитражной практике.
Например, по требованию о признании недействительным заключенного договора аренды и применении последствий недействительности договора в виде взыскания уплаченных в счет арендной платы денежных средств суд на основании ст. 168 ГК РФ признал договор аренды помещения недействительным как не соответствующий требованиям ст. 608 ГК РФ и отказал в удовлетворении второго требования. ФАС Московского округа в постановлении от 7 июля 2011 г. по делу № А40-88507/09-11-719 отметил, что денежные средства, перечисленные истцом во исполнение спорного договора, являются фактической платой за пользование помещением и последствия недействительности договора аренды в данном случае не применяются(3).
Согласно п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Существенным условием договора аренды является его предмет, а именно данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей в договоре аренды недвижимости целесообразно указать точный адрес здания, литеры, площадь, описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнат и т.д), его технические характеристики, кадастровый или иной присвоенный государственный учетный номер (инвентарный, условный) объекта недвижимости, назначение сдаваемого в аренду здания или помещения (для офисных и/или производственных нужд и т.п).
В целях наиболее полной индивидуализации объекта аренды к договору прилагается поэтажный план помещения либо технический паспорт БТИ или выдержка из него, так называемая экспликация.
(1) Собрание законодательства РФ. –2002. – № 1 (ч. 1). – Ст. 1.
(2) СПС «КонсультантПлюс».
(3) СПС «КонсультантПлюс».
Согласование размера арендной платы также отнесено п. 1 ст. 654 ГК РФ к существенным условиям договоров аренды зданий и сооружений.
Как указывалось ранее и подтверждается судебной практикой, требования данной нормы права относятся и к договорам аренды помещений (см. Определение ВАС РФ от 28.05.08 № 4483/08)(1).
Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (помещения) считается незаключенным.
Пункт 2 ст. 614 ГК РФ содержит перечень видов арендной платы. Кроме того, он предоставляет сторонам право предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Независимо от выбранного сторонами вида арендных платежей размер арендной платы должен выражаться в денежном эквиваленте. К примеру, стороны договорились, что арендной платой станет передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду. Но кроме наименования и характеристик вещи необходимо указывать ее стоимость.
В течение срока действия договора размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться в сроки, предусмотренные договором.
Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
Это разъяснение меняет подход к теоретическому толкованию п. 3 ст. 614 ГК РФ, поскольку ранее данная норма права расценивалась как императивная, а не диспозитивная (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой»)(2).
Имущество, передаваемое арендатору, должно соответствовать условиям договора и назначению этого имущества. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, когда в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние объекта недвижимости существенно ухудшились, но только если иное не предусмотрено законом (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
При заключении договора аренды здания (помещения) особое внимание рекомендуется обратить на ст. 623 ГК РФ. С учетом данной нормы права и условий договора будет определяться юридическая судьба произведенных арендатором улучшений арендованного объекта недвижимости.
Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, который их осуществлял, поскольку они не связаны с предназначением помещения, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ). Примером тому может быть установка в арендуемом помещении системы видеонаблюдения, кондиционеров, дополнительных осветительных приборов.
(1) СПС «КонсультантПлюс».
(2) СПС «КонсультантПлюс».
По смыслу п. 2 ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены без вреда для целостности имущества, к примеру, отделочные работы помещения, перепланировка помещений. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю, поскольку они фактически становятся частью сложной вещи – арендуемого недвижимого имущества.
В ст. 623 ГК РФ не содержится прямого ответа на вопрос: «С какого момента у арендодателя возникает право собственности на неотделимые улучшения – с момента создания неотделимых улучшений либо с момента получения их по акту от арендатора?»
Данный вопрос обусловлен необходимостью отражения в бухгалтерском учете периода, в котором арендатор произвел расходы, связанные с неотделимыми улучшениями объектов аренды.
Арбитражные суды придерживаются мнения, что право собственности на неотделимые улучшения недвижимого имущества возникает у арендодателя с момента их создания (см. постановление ФАС СКО от 14.08.2008 № Ф08-3813/2008; постановление ФАС УО от 12.08.2008 № Ф09-5672/08-С6 с Определением ВАС РФ от 18.05.2009 № ВАС-15986/08)(1).
Как следует из содержания п. 2 ст. 623 ГК РФ, неотделимые улучшения арендованного имущества могут находиться только в собственности арендодателя. Арендатор, который осуществил неотделимые улучшения арендованного имущества, после прекращения срока договора может претендовать только на возмещение произведенных им затрат, если такие улучшения проводились за его счет с согласия арендодателя. Впрочем, стороны договора аренды могут предусмотреть договором иное.
ГК РФ напрямую не запрещает арендатору производить неотделимые улучшения без согласия арендодателя. В то же время на основании п. 3 ст. 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, сделанных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Более того, следует помнить, что согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поэтому арендодатель может отказаться от приемки улучшений, произведенных арендатором, и последнему придется за свой счет приводить помещение в первоначальное состояние.
К сведению: улучшения арендованного имущества как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный в договоре. Если срок аренды не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).
(1) СПС «КонсультантПлюс».
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрена ситуация, когда по окончании срока договора арендатор продолжает пользоваться объектом недвижимости и арендодатель не возражает против этого. В таких случаях договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с п. 3 ст. 610 ГК РФ максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества могут устанавливаться законом. Когда срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Что касается сроков внесения арендной платы, то ГК РФ предоставляет участникам арендных отношений полную свободу в их установлении.
Пункт 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что положения п. 2 ст. 651 ГК РФ применяются и к договорам аренды нежилых помещений.
С 1 марта 2013 г. действие данных правил должно было прекратиться в связи с вступлением в силу ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»(1).
Отмена регистрации отдельных видов договоров подразумевала упразднение действующей системы двойной регистрации, когда осуществлялись два регистрационных действия – регистрация прав и регистрация сделок.
Однако с арендой недвижимости дело обстояло не так просто.
Новациями отменялась обязательная регистрация договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Аренда считается обременением вещных прав на недвижимое имущество, но ГК РФ прямо не определяет аренду как обременение.
Возникла неопределенность относительно государственной регистрации аренды как обременения вещных прав на недвижимое имущество.
Это серьезно увеличивало предпринимательский риск. Становилась возможной ситуация заключения нескольких договоров аренды одного и того же объекта недвижимости, поскольку проверка потенциальным арендатором сведений об объекте не дает достоверных результатов. Покупатель объекта недвижимости также не будет осведомлен о том, что приобретаемый объект сдан в долгосрочную аренду.
(1) Собрание законодательства РФ. –2012. – № 53 (ч. 1). – Ст. 7627.
Отмена публичности аренды вызывала опасения со стороны юридического и предпринимательского сообщества.
Законодателям пришлось в срочном порядке принять Федеральный закон от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», которым из ч. 8 ст. 2 Закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ исключены ст. 609, 651 и 658 ГК РФ(1).
Таким образом, первоначальная редакция ч. 8 ст. 2 Закона № 302-ФЗ действовала только 3 дня. С 4 марта 2013 г. действовавшие ранее правила о регистрации договоров аренды восстановлены.
(1) Собрание законодательства РФ. –2013. – № 9. – Ст. 873.
| 
